市场比较法和收益法在别墅建筑估价中的应用|crown新体育app

上海别墅区的建设跟上于二十世纪八十年代后期，发展仍然更为较慢。直到1998年的下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为中国经济中心的上海，房地产市场很快唤醒，蓬勃发展，同时也造就了别墅市场的高速发展。　　在经历了历时三年的磨合期后，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展沦为多元化物业并存的市场形态。排屋概念的经常出现，双复式公寓（变换式别墅）的构成，以及近年发售的里弄式住宅和新的羞住宅，均可看做是别墅的派生产物，同时也伴随着别墅市场成熟期的来临。

　　近年来，上海别墅市场的供应量持续减小，价格结构日益合理，区域产于以近郊居多，规模化别墅区逐步形成。市场对别墅住宅的需求量大幅递减，别墅销售量以15%的幅度持续上升，别墅市场前景寄予厚望。　　目前，上海大约有1800万人口。

以5口之家计算出来，大约有340万个家庭单位。按照现有人均收入水平，融合国际惯例来统计资料，将有2%的家庭出售别墅。因此，仅有上海地区就蕴含着6至7万套别墅的消费能力，这还并未还包括来自港台地区及周边省市的购买者。

通过对上海别墅市场的综合统计资料，目前上市的确实意义上的别墅总量还将近1.5万套，市场需求空间十分大。　　因当前房地产市场供求关系再次发生较小变化，未来房价走势不甚明朗，根据房地产估价替代原则及笔者的工作经验，一般可使用市场比较法和收益还原法确认别墅的市场价格。　　例如上海市青浦区沪青平公路上的某别墅，别墅区总体建筑为澳洲风格，类型一般为地上2层，地下1层，建筑面积大约1200平方米，其中地下室面积大约400㎡，占地约4亩，混合结构。

外墙使用法国仅有进口真石漆，10cm薄花岗岩裙墙、地坪；窗户使用氟碳烤漆，双层钢化中空玻璃。地下室清净层高3.6m，可设计地下室内游泳池、健身房、舞会会场、爱情酒吧、西餐厅、桑拿房等。　　我们通过对上海市特别是在是青浦区社会经济发展状况的理解，并针对估价对象为别墅房地产，充分考虑估价对象的自身特点，使用市场比较法及收益法作为评估该别墅项目价格的基本方法。

　　市场比较法　　根据市场比较法的替代原理，自由选择与估价对象正处于同一供需圈内的物业作为较为案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出结论估价对象的比准价格，然后除以建筑面积，得出结论比准价值。　　收益还原法　　搭配完全相同供需圈、完全相同类型、完全相同用途的别墅用房的长时间租金，融合本估价对象的现状，调整确认一个客观的租金水平，扣减日常的经营成本（维修费、管理费、保险费等）及税费，挑选合理的资本化亲率作为估价对象的长年资本化亲率，欲出有估价对象的市值。

　　根据以上两种方法的计算结果，根据自身经验和有所不同方法的特点，运用加权平均法得出结论该别墅项目价格。一般可使用的测算过程如下：　　一、市场比较法　　（一）根据市场比较法的替代原理，自由选择与估价对象正处于同一供需圈内的较为案例：　　以上案例皆为成交价，且区域因素及个别因素皆与该别墅完全相同或相似，故我们中选此作为较为案例。

然后加以修正，一般修正以下内容：　　1.交易情况：三个案例皆为长时间市场成交价案例，没类似情况，故不加修正。　　2.交易日期：三个案例皆为2006年12月成交价，因当前上海市仍然转让别墅类型土地使用权，近期别墅类物业特别是在是类似于委估对象的低密度高尔夫别墅价格之后下跌，故分别作101/100修正。

　　3.区域因素：主要对与市中心距离、交通便利程度、区域环境（噪音、景观）、设施生活设施、商业繁盛程度、城市规划等因素展开修正，分别修正100/99，100/99，100/96.　　4.个别因素：主要对房型设计、外立面装饰造型、设备配备及功能、朝向通风、景观、小区环境（绿化覆盖率）、住进时间（房龄）、楼型和结构等因素展开修正，分别修正100/91，100/90，100/83.　　（二）较为因素修正表格　　根据以上修正，并考虑到案例一、二和委估对象在同一住宅区，故贪图比准价格时，三个比准价格权重分别所取0.4，0.4，0.2.获得估价对象的比准基价=25415元/㎡0.4+23572元/㎡0.4+25582元/㎡0.2=24711.51元/㎡.　　委估对象的比准价格=24711.51元/㎡1225.77㎡=3029.0631万元。　　二、收益还原法　　（一）确认租金　　根据我们的市场调查，与该别墅正处于同一供需圈内的别墅租金一般在3.5-5.0元/㎡/天，考虑到环境、地理位置及服务设施等水平以及类似于别墅项目的稀缺性，顾及该别墅项目的高品质因素，估计该别墅合理年租金为220万元/年（大约4.92元/㎡/天，不还包括物业管理费）　　（二）贪图年纯收益　　按目前别墅市场的出租状况且考虑到估价对象具体情况，所取其空置率为0%.　　年总成本各项如下：　　1.营业税及可选为年总收益的5.565%；　　2.修理和管理费为年总收益的2%；　　3.房产税为年总收益的12\%；　　4.保险费为建筑物重置成本的0.15%；　　（建筑物平均值重置成本以2500元/㎡计）故年纯收益=220万元（1-5.565%-2%-12%）-（2500元/㎡1225.77㎡0.15%/10000）=176.52万元/年。　　（三）确认合理的资本化亲率　　按一年期存款年利率为2.52%作为安全性利率，本报告考虑到今后若干年内本地区之经济发展状况，并针对别墅住宅物业，风险调整值取3.48%，故综合所取6%作为资本化亲率。

　　（四）确认收益年限　　建筑物土地使用权至20xx年x月，则剩下收益年限暂定56年。　　（五）确认收益价格　　利用下列公式计算出来：　　P=（A/R）[1-1/（1+R）n]　　其中A为年纯收益R资本化亲率　　N剩下用于年限P收益价格　　收益还原法的价格　　P=（A/R）[1-1/（1+R）n]　　=（176.52万元/6%）[1-1/（1+6%）56]　　=2829.3427万元　　根据以上两种方法计算出来，市场比较法计算出来总价为3029.0631万元，收益还原法计算出来总价为2829.3427万元。我们指出当前房地产别墅交易市场更为活跃，成交价案例非常丰富，市场价格半透明，而出租市场成交价案例受限，故用市场比较法和收益还原法计算出来该别墅建筑的市场价格权重分别所取0.8和0.2，则最后权重市场价格=3029.0631万元0.8+2829.3427万元0.2=2989.12万元。

　　从市场需求角度分析，当前的上海别墅市场有数了质的进步。别墅生活仍然是可望而不可及的贵族生活标志，它正在悄悄地步入寻常百姓的生活空间。2001年以来的上海别墅销售总额占到整个商品房的销售比例大幅下降。

　　目前上海人均GDP已突破8500美元。随着上海人均GDP的逐步快速增长，中国重新加入WTO后汽车价格的逐步上升，以及上海市政交通设施的不断完善，享有第二套住宅的生活方式早已构成。

人们对时间、空间、距离的解读有了新的了解，从而对居住于模式的市场需求也再次发生了质的提高，别墅生活将沦为更加多购房者的理想自由选择。.。

本文来源：皇冠新体育app-www.zahrkj.com